תוכנית תב"ע
תוכנית תב"ע – על מה מדובר?
לפני שאתם רוכשים קרקע לבנייה או מתחילים לבנות או לערוך שינויים במבנה קיים, עליכם לדעת הכל אודות תב"ע. תב"ע היא תוכנית בניין עיר. התוכנית המפרטת את הייעוד של כל שטח ושטח בעיר או בשטחים שמחוץ לעיר. בהתאם לייעוד שמופיע בפירוט במסמכי תוכנית תב"ע נקבעים כל התנאים וכל התקנות לבנייה בשטח האמור. החשיבות של בדיקת תוכנית תב"ע הינה גבוהה ביותר, כי אתם עלולים למצוא עצמכם עם שטח אדמה שלא ניתן לבנות עליו את מה שתכננתם. לפיכך, בדיקת תוכנית תב"ע לפני רכישת אדמה או תחילת בנייה חדשה היא מחוייבת המציאות.
הרכב תוכנית תב"ע
משרד הפנים הגדיר בשנת 2007 פורמט אחיד עבור תוכנית תב"ע שמחייב גם את המועצות המקומיות וגם את המתכננים, כשהם מגישים את המסמכים בקשר לשטח מסויים שעליו מעוניינים לבנות. מטרת הפורמט האחיד היא לייעל את עבודת הוועדות המקומיות והמחוזיות ולוודא שכולם עומדים בתקני הבנייה הנדרשים. מסמכי תוכנית תב"ע מורכבים משני חלקים:
תשריט – תוכנית תב"ע מכילה מפה של האזור או החלקה הנקראת תשריט. המפה מכילה את ייעוד השטחים השונים, קווי המגרשים, שטח הקרקע וכדומה. התשריט ממחיש את עתיד הקרקע ונותן מידע מעודכן לגבי התהליכים האמורים להתרחש בו. תשריט תוכנית תב"ע של ישוב יפרט אודות כל מגרש, גודלו, ייעודו ומיקומו, וכן ידגיש שטחים שמתוכננת בהם בנייה בעתיד וכיוצא באלה.
תקנון – החלק השני של כל תוכנית תב"ע הוא התקנון. זהו מסמך כתוב שבו כל הפרטים לגבי כל המגרשים הכלולים באותה תב"ע ולגבי כל מגרש ומגרש בנפרד. התקנון מפרט גם את הזכויות והחובות לבנייה בכל מגרש בנפרד, כגון: כמות שטח מקסימלית ומינימלית לבנייה באותו המגרש, גובה מותר לבנייה, צפיפות המבנים על המגרש, כמות מקסימלית של קומות וכיוצא באלה. החוק קובע, כי במידה ויש סתירה פנימית בין מסמכי התב"ע השונים יש לפעול על פי התקנון.
כיצד לשנות תוכנית תב"ע?
את כל התוכניות לאישור יש להגיש על פי נוהל מבא"ת, שהוא הנוהל להגשת תוכניות מקומיות ומפורטות (תב"ע). כאשר יזם מעוניין לרכוש מגרש לצרכי בנייה, הוא יצטרך למסור מסמכי תב"ע עבור המגרש לאיש מקצוע, כדי שידע האם הוא בכלל יכול לבצע את המיזם שלו על הקרקע המיועדת לרכישה. אם הפרוייקט מתאים מבחינת הגבלות תוכנית תב"ע זו, ניתן יהיה להמשיך ולהגיש תוכניות בנייה לאישור המועצה המקומית. במידה והתוכניות אינם תואמות את תוכנית התב"ע ניתן להגיש בקשה לשינוי תב"ע. בקשה זו עשויה להיות מאד מורכבת וסבוכה מבחינה בירוקרטית, ולכן מומלץ לעבוד עם משרד ייעוץ טוב שיוכל ללוות את כל שלבי הבקשה עד לאישורה.
